二手房過(guò)戶應(yīng)注意哪些問(wèn)題

一、合同簽訂前應(yīng)注意事項(xiàng)

1、在簽訂二手房買賣合同前，購(gòu)房者需要對(duì)售房者有較為全面的了解。要查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件;房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有，在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，能否全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

2、購(gòu)房者要對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)基本情況進(jìn)行必要的了解。這主要包括房屋產(chǎn)權(quán)證是否真實(shí);房產(chǎn)面積多大;該房產(chǎn)用途是什么;該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利等。

3、對(duì)房屋上市交易資格的審查。

3.1如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書(shū)面文件;

3.2如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn);

3.3如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。

3.4如購(gòu)買公房，須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面意見(jiàn);另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，不得出售;

3.5所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣房人提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū);

二、合同簽訂時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)

1、需要準(zhǔn)備的證明材料有:身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件;未成年人的戶口簿或出生證明;有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書(shū)及代理人身份證。購(gòu)房者如是境外人士，提供的有些材料如委托書(shū)、同意書(shū)等必須經(jīng)境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效。

2、認(rèn)真審查合同約定內(nèi)容

2.1當(dāng)事人的名稱或姓名、住所:這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況。

2.2標(biāo)的:此處應(yīng)寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時(shí)還要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(需與第一條內(nèi)容一致)，房屋轉(zhuǎn)賣是否有約束條件;是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵;是否有私搭亂建部分;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況;房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交過(guò)程。

2.3價(jià)款:此處應(yīng)寫(xiě)明總價(jià)款;付款方式;付款條件;如何申請(qǐng)按揭貸款;定金;尾款等。

2.4履行期限、地點(diǎn)、方式:這里主要寫(xiě)明交房時(shí)間;條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程;配合與協(xié)調(diào)問(wèn)題;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù);各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。

2.5違約責(zé)任:這里主要說(shuō)明哪些系違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。

2.6解決爭(zhēng)議的方式:這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式。

2.7合同生效條款:雙方在此約定合同生效時(shí)間;生效或失效條件;幾種無(wú)效的免責(zé)條款;當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件;合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

2.8合同中止、終止或解除條款:明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;補(bǔ)救措施;合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。